「飲食店における原状回復工事の範囲は？」
「飲食店における原状回復工事の費用相場は？」

上記のような疑問を抱えている方もいるのではないでしょうか？

原状回復工事は、元にあった状態に戻すために行うことをいい、賃貸物件や事務所、店舗などさまざまな場面で行われます。

特に飲食店を経営しているのであれば、その場所からの撤退が必要になった際に、原状回復工事を行わなければなりません。

本記事では、飲食店を運営している人に向けて、飲食店における原状回復工事の範囲や費用相場、注意点などを解説します。

八幡建装は、市川市にある総合リフォーム会社であり、市川市を中心に、船橋市や浦安市、東京23区などで活動しています。

中間マージン費用がなく、お客様がお支払いする費用がすべてリフォームにかかる費用となるため、コスパ良く原状回復工事を実現することが可能です。

市川市や船橋市、浦安市、東京23区で原状回復工事を頼みたい方は、ぜひ以下からご相談ください。

飲食店における原状回復工事とは

飲食店における原状回復工事とは、店舗物件を借りた際の状態に戻すことを指します。

飲食店では、店舗のコンセプトをもとに、内装のデザインにこだわっていたり、設備を整えるために追加で工事したりなどが考えられます。

それらを元に戻すために、原状回復工事を行うことが義務となっているのです。

本項では、以下2つについて深掘りしていきます。

• 原状回復工事の重要性とは
• 原状回復のガイドラインは店舗には適用されない

詳しく解説します。

原状回復工事の重要性とは

飲食店は、厨房設備や排気システムなど、特有の設備を設置することが多いため、これらを撤去し、建物の原状に戻すことが必要です。

飲食店特有の改装が施された物件は、次のテナントが異なる業態の場合、それらの設備や内装が不要になる可能性があるからです。

原状回復は、物件の汎用性を保ち、次のテナントのニーズに柔軟に対応するために不可欠です。特に、火災安全規制や衛生基準などの法規制を遵守することが重要となります。

原状回復のガイドラインは店舗には適用されない

原状回復のガイドラインは、賃貸物件を退去する際の物件状態に関する一般的なルールです。

しかし、これらのガイドラインは主に住宅用の賃貸物件に焦点を当てており、商業用物件、特に飲食店のような特殊なニーズを持つ店舗には直接適用されません。

飲食店のような店舗を原状回復するときは、原則賃貸借契約書が全てです。そのため、飲食店のオーナーは原状回復工事を行う前に賃貸借契約書をしっかり確認する必要があります。

記載内容に不備はないか、過剰な工事内容が含まれていないか丁寧に確認してください。

飲食店における原状回復工事はどこまで？事業用と居住用の違い

原状回復工事を行うことは義務なのですが、実際工事するとなると、どこまで行う必要があるのか気になる方も多いでしょう。

本項では、以下2つの原状回復工事の範囲をご紹介します。

• 事業用の原状回復工事の範囲
• 居住用の原状回復工事の範囲

2つの原状回復工事の範囲を知っておくことで、未然にトラブルを防ぐことにも繋がるため、ぜひ参考にしてください。

事業用の原状回復工事の範囲

事業用物件は、賃貸人が行っている事業によって物件の使用方法が大きく異なるため、賃料に原状回復費用を含むことができません。

通常損耗の予測が困難であり、業務用設備やカスタマイズされたインテリアが設置されていることもあるため、事業用物件は通常の損耗も原状回復の範囲に含まれます。

これにより、事業用物件の原状回復工事は原則賃借人負担となるのです。事業用物件を借りる際は、原状回復に関する契約内容を理解し、適切な計画と予算の準備が必要となるでしょう。

居住用の原状回復工事の範囲

居住用物件は、自然損耗や経年劣化などが否めず、基本的に原状回復は賃貸人負担となります。

ただし、借主が行ったカスタマイズや改修（例：壁の色の変更、設置された棚やカーペットの撤去）をした場合は、物件を原状に戻すために撤去する必要があるため、賃貸人負担とはなりません。

居住用物件の賃貸契約には通常、原状回復に関する条項が含まれています。この条項を遵守することは、契約上の義務であるため、事前に確認が必要です。

飲食店の原状回復工事の内容

飲食店の原状回復工事は、主に以下の工事を行います。

• 内装・外装の解体
• 電気・水回り設備の撤去
• 厨房設備の撤去
• 天井・床・クロスの張り替え
• 補修工事
• 廃棄物の処理

詳しく解説します。

内装・外装の解体

内装の解体では、天井や壁、床に取り付けられた設備や装飾を撤去し、借りた当初の状態に戻すことが求められます。

特に飲食店の場合、厨房設備や換気ダクト、給排水設備などが設置されているため、それらを適切に取り外し、配管や配線の処理を行うことが必要です。

また、壁や床に貼られたタイルやクロス、塗装も剥がし、場合によっては補修を行います。

さらに、業務用のエアコンや照明器具も取り外し、電気配線の処理を施しながら、安全に解体作業を進めていきます。

電気・水回り設備の撤去

電気設備の撤去についてですが、業務用エアコンや厨房機器、照明、換気扇などの電気機器は、通常のオフィスや店舗よりも高出力な設備が使用されているため、安全に取り外すためには専門的な技術が求められます。

特に厨房では高電圧の電源が必要な機器が多く、ブレーカーや配線の処理を誤ると火災や感電のリスクが高まるため、適切な手順で作業を進める必要があります。

撤去後は、分電盤や配線を整理し、元の状態に戻すための復旧作業を行うことが一般的です。

水回り設備の撤去に関しては、シンクや食洗機、製氷機といった厨房機器だけでなく、給排水管の適切な処理が必要です。

飲食店では大量の水を使用するため、通常の店舗よりも複雑な配管が敷設されていることが多く、無計画に撤去を行うと水漏れや詰まりの原因になります。そのため、まずは給水の元栓を確実に閉めたうえで、配管の封鎖や撤去作業を行います。

厨房設備の撤去

業務用厨房は一般の家庭用キッチンと比べて設備が大型であり、重量もあるため、安全かつ計画的な撤去が求められます。

主に、ガス機器、シンク、冷蔵庫、調理台、換気設備といった設備の取り外しを行い、店舗の契約時の状態に戻す必要があります。

まず、ガス機器の撤去についてですが、コンロやオーブンなどの業務用調理機器は強い火力を持つため、ガスの供給元を確実に止めたうえで作業を進めることが必要です。

ガス管の処理を誤るとガス漏れの危険があるため、専門業者に依頼して配管の閉鎖や安全確認を行うのが一般的です。

また、ガスコンロやフライヤーなどの機器は油汚れが蓄積していることが多く、撤去後の清掃も欠かせません。

天井・床・クロスの張り替え

飲食店の原状回復工事において、天井・床・クロスの張り替えは、店舗の美観を元の状態に戻すために欠かせない作業です。

これらの内装部分は、日々の営業による汚れや傷みが蓄積しやすく、特に飲食店では油汚れや湿気の影響を受けやすいため、張り替えによって清潔で整った状態に仕上げる必要があります。

まず、天井の張り替えについてですが、飲食店の天井は調理による油煙や湿気の影響を受けやすく、汚れや黄ばみが発生しやすい箇所です。

特に換気設備の周辺や厨房部分は汚れがひどく、単なる清掃では落としきれない場合が多いため、天井材の張り替えが必要になります。

天井の材質には、吸音性や防火性に優れたボードやクロスが使われることが一般的で、撤去後には新しい天井材を施工し、元の状態に戻します。

また、天井内部には配線やダクトが通っているため、張り替えの際にこれらの設備に問題がないか確認することも重要です。

補修工事

飲食店は日々多くの人が利用し、厨房では熱や水蒸気が発生し、ホールでは家具や人の動きによる摩耗が進むため、壁や床、柱などの損傷が発生しやすい環境です。

そのため、次の入居者が問題なく利用できるよう、適切な補修を施し、原状回復の範囲に応じた対応を行うことが求められます。

単に見た目を整えるだけでなく、次の入居者が安心して利用できる状態に戻すために必要な工程となります。

廃棄物の処理

原状回復工事で発生した廃棄物の処理も対応する必要があります。

一般のごみ収集では対応できないケースもあるため、専門の廃棄物処理業者に依頼し、適正に処理を進めることが求められます。

飲食店における原状回復工事の種類

飲食店における原状回復工事の種類は、主に以下2通りです。

• スケルトン渡し
• 居抜き

どちらも工事内容が異なるため、自分に合った工事を選ぶためにも、しっかりと内容を把握しておきましょう。

詳しく解説します。

スケルトン渡し

飲食店の原状回復において、スケルトン方式があります。

スケルトンとは、構築物の骨組みのことを指すため、スケルトン渡しとは、物件を最も基本的な構造、つまり「骨組み」の状態に戻すことです。

飲食店は、厨房設備、特別な照明、カスタムメイドのインテリアなど、特有の改装を施している場合が多いです。

これらは次のテナントにとって不要である可能性が高いため、物件を原状に戻すためにはこれらを完全に取り除く必要があります。

スケルトン渡しをする場合、入居する時にもスケルトン状態の物件だったため、原状回復でもすべてを撤去して引き渡すことが必要不可欠です。

居抜き

居抜き方式とは、天井や壁紙などの内装がある状態で次のテナントに引き渡すという方法です。

近年、飲食店ではこの方法が多くなっています。居抜き方式が選ばれる主な理由は、飲食店の特有の内装や設備が次のテナントにも価値を提供する可能性があるからです。

飲食店は、特別な厨房設備や内装デザインなど、大きな投資が必要な改装を行うことが一般的です。

これらの設備やデザインが次のテナントの業態に合致していれば、新しいオーナーにとって大きなコスト削減となります。

基本的に、居抜きでは入居時と同じ居抜き状態で次のテナントに引き渡すことが必須ですが、中にはスケルトン状態で引き渡す契約の物件もあるため、注意が必要です。

飲食店における原状回復工事の費用相場

飲食店における原状回復工事の費用相場は、飲食店の規模や業種によって異なります。

焼肉屋やレストランのような大きな飲食店であればあるほど、工事が必要な面積が大きくなるため、費用が高額になりがちです。

大規模の店舗では、坪単価は3万円を超えてきます。カフェや定食屋などの小規模〜中規模の店舗であれば1坪あたり1万〜2万5千円となります。

詳しい原状回復工事の費用相場は、依頼を検討している業者から見積もりを取りましょう。

飲食店における原状回復工事の費用を抑える方法

飲食店における原状回復工事の費用を抑える方法は、主に以下の通りです。

• 不動産業者の書類に書いてある内容を確認する
• 仕切りや造作物を事前に減らしておく
• 指定業者以外の施工業者へ見積もりを依頼する

あらかじめ、費用を抑える方法について知っておくことで、より経済的な負担を抑えながら原状回復工事を実現できるでしょう。

詳しく解説します。

不動産業者の書類に書いてある内容を確認する

飲食店の原状回復工事におけるコスト削減の重要な手段の1つは、不動産業者との契約書類に記載された内容を詳細に確認することです。

契約書には、原状回復に関する具体的な条件や範囲が記載されています。その中でも、賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書があるかどうか確認する必要があります。

そこには、原状回復について細かくルールが定められており、その項目が少なければ費用も抑えられます。

また、契約書をしっかりと理解することで、不動産業者との間での誤解を防ぎ、後のトラブルを回避することができるのも大きなメリットです。

仕切りや造作物を事前に減らしておく

飲食店の原状回復工事で費用を抑える効果的な方法として、仕切りや造作物を事前に減らしておくことがあります。

飲食店の内装で多く見られる仕切りや造作物（カウンター、特別な壁面、装飾など）は、オーナーの個性を反映する重要な要素ですが、これらを取り除く工事は手間と費用がかかります。

初めからこれらの要素をシンプルに保つか、必要最低限にすることで、原状回復工事の際の工数と費用を減らすことが可能です。

もし、店舗の退去が近づいていて原状回復工事を検討しているのであれば、不要な仕切りや造作物はあらかじめ撤去しておきましょう。

指定業者以外の施工業者へ見積もりを依頼する

不動産オーナーが指定する業者以外からも見積もりを取ることも、原状回復工事の費用を抑える方法です。

多くの場合、不動産オーナーは特定の施工業者と提携していることがありますが、これらの業者の価格が市場価格よりも高い場合があります。

複数の業者から見積もりを取ることにより、異なる価格帯やサービスの品質を比較することができ、最終的な費用を節約することが可能です。

基本的には不動産オーナーが指定する業者に依頼する流れになるのですが、他社から見積もりをとって必要のない工事を要求されている場合が判明した場合は、交渉の余地があります。

一度複数者から見積もりをとり、比較検討しましょう。

飲食店における原状回復工事の流れ

最後に、飲食店における原状回復工事の流れをご紹介します。

• 解約の報告
• 原状回復工事
• 敷金償却

飲食店を閉店して退去する際、解約予定日より遅くても3ヶ月前には大家さんや管理会社に報告する必要があります。

解約を報告した後は、解約日から逆算したスケジュールをくみ、原状回復工事の依頼と実施を行う流れです。原状回復工事が完了後、敷金償却が行われます。

飲食店を開業する前の契約時には、保証金として敷金を支払っており、契約終了後に償却分が差し引かれて帰ってくるのです。

飲食店における原状回復工事を行う際の注意点

最後に、飲食店における原状回復工事を行う際の注意点をご紹介します。

• 物件返却日までに必ず工事を完了させておく
• 原状回復工事を行う業者を指定されていないか確認する
• 近隣や建物に制約があるかどうかを確認する

詳しく解説します。

物件返却日までに必ず工事を完了させておく

飲食店の原状回復工事において最も重要なのは、物件の返却日までに全ての工事を完了させることです。

物件の返却日を過ぎてしまうと、オーナーに追加の賃料を支払う可能性があります。

また、新しいテナントが入るスケジュールがある場合、工事の遅延がそのテナントの入居を妨げ、その結果としてオーナーに損害を与えることになりかねません。

これらの状況は、追加の費用や契約上のトラブルに繋がるため、返却日までに工事を完了させることが非常に重要です。

原状回復工事を行う業者を指定されていないか確認する

飲食店の原状回復工事を行う際には、最初に賃貸契約書を確認して、原状回復工事を行う業者が賃貸オーナーによって指定されていないかを確認することが重要です。

多くの賃貸契約には、原状回復工事に関して特定の業者を利用することを義務付ける条項が含まれていることがあります。

この指定業者の使用を怠ると、契約違反となり、追加の費用や法的なトラブルに発展する可能性があります。

逆に、指定された業者がない場合は、コストパフォーマンスの良い業者を自由に選ぶことが可能です。

賃貸契約書に記載されている条項を事前にしっかりと確認し、指定されている場合はその業者を利用することも視野に入れておきましょう。

近隣や建物に制約があるかどうかを確認する

飲食店の原状回復工事を行う際に、特に注意しなければならないのは、建物の構造や近隣との関係に特別な制約があるかどうかを事前に確認することです。

飲食店が入っているビルや商業施設は、しばしば特定の建築上の制約や規則に従う必要があります。

また、近隣の住民や他のテナントとの関係も考慮する必要があり、騒音や作業時間に関する制限があることも少なくありません。

これらの制約を無視すると、工事の遅延や追加の費用、さらには法的なトラブルに発展するリスクがあります。

従って、飲食店の原状回復工事においては、建物や近隣に関する制約を事前に確認し、それに従って計画を立てることが非常に重要です。

飲食店における原状回復工事のご相談なら八幡建装備へ！

本記事では、飲食店を運営している人に向けて、飲食店における原状回復工事の範囲や費用相場、注意点などを解説します。

飲食店における原状回復工事は、次のテナントのニーズに柔軟に対応するため、必要な作業です。

基本的に原状回復工事の範囲は全て店舗オーナーとなるため、しっかりと次のテナントに引き渡せるよう、工事をしましょう。

八幡建装は、市川市にある総合リフォーム会社であり、市川市を中心に、船橋市や浦安市、東京23区などで活動しています。

中間マージン費用がなく、お客様がお支払いする費用がすべてリフォームにかかる費用となるため、コスパ良く原状回復工事を実現することが可能です。

市川市や船橋市、浦安市、東京23区で原状回復工事を頼みたい方は、ぜひ以下からご相談ください。